城中村改造市场分析(收集3篇)

时间：2024-10-03 来源：

城中村改造市场分析范文篇1

关键词：城市化进程；城市改造；角色错位

一、西安城市改造现状

西安作为全国城中村数量较多的城市之一，2007年开始，西安旧城改造就已高速发展并使一部分村民过上富足的生活。据西安城改办数据显示，截至2013年9月底，西安已有196个城中村和42个棚户区取得改造方案批复，但6年间，大规模的城改更新了城市面貌的同时也引发巨大争议。

（一）城改过程中的问题

问题一：开发商仍用于经营，回迁难。据报道，10月24日，西安北郊未央区大明宫街办北邻，是约3年前在城中村改造中被整村拆迁的西安十里铺村所在地。2008年前后，村北200亩地被一个开发商征走了，后来还有103亩城改用地，虽然政府文件有明文规定但还是被建成小区出售，2010年把剩下的全部拆完，到现在都该回迁了安置楼却只挖了一个坑。

问题二：城改房的隐患：一些开发商资金不足、手续不全且安置楼质量令人堪忧。许多城改开发商并不具备相应资金实力，在拆迁安置上采取拖瞒骗，同时把手续没有办全的城改房推到市场套取资金，搅乱了市场。开发商手续不完备，业主有可能拿不到房产证，或者需要补交许多费用，另外没有土地证的城改房不能网签也不能办按揭，很多纠纷不受法律保护。西安最大安置点南郊曲江新区北池头小区内，自今年5月回迁之后，约600多户村民安置房出现了墙体裂缝、大梁疏松、承重墙钢筋等质量问题，至今仍有近百户村民拒绝回迁。这种安置房无疑在对人们的正常生活中埋下了安全隐患。

问题三：“安置房”改为“经适房”。拆迁时向北池头村承诺的“可以进入市场交易的、所有权限没有年限限制的安置房”已被“偷梁换柱”成经济适用房，且其建房资金主要来源是建设银行的公积金项目贷款。也就是说原本可由村民出售的安置房，变为经适房，这意味着经济适用住房购房人拥有有限产权且购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。

（二）城改过程中参与方的博弈

首先，地方政府与开发商之间。地方政府在城改过程中另外获得大量土地收储，这也许成地方政府追求政绩GDP的最好帮凶，而开发商在竞争土地开发权时，可能会以利益为诱饵，滋生一些地方官员腐败。各自以自身利益最大化为前提，形成共谋；其次，开发商与村民之间。开发商在项目投资建设时始终是以获取利润最大化为核心，开发商要考虑到与设计单位、承建商、物业管理公司的利益关系，不得不压低成本，而压低成本直接影响到村民的利益，如安置房钢筋外露、墙体裂缝等现象，直接影响到村民对这种安置房的认可；最后，政府与村民之间。如果安置房出现问题，回迁数不高，则说明城市改造这一政策在执行过程出现问题，百姓不能安居乐业则折射出该地方政府失职、无能。换句话说就是政府在这一政策执行过程中可能存在角色错位。

二、地方政府在城改中的角色分析

（一）西安城改中政府存在的问题分析

在项目开发问题上，政府对开发商利益权衡欠缺。城中村改造属于地方政策，有时政府在没有拿到每年建设用地分到省里的指标就给城改开发商在土地证上开了绿灯，只要规划、拆迁安置等方面办完就允许先建，最后土地这一块等省和国土资源部每年建设用地指标下来后再完善。由于每年建设用地指标分到省里的数量有限，况且要优先保证大项目、大工程的需求可能最后会所剩无几，可能会使开发商拿不到土地证、无法到银行抵押贷款，卖出去的房也办不了按揭，无法更好回笼资金。所以，看似政府给开发商开了绿灯，并兼顾各方利益，但实质上并没有为开发商的利益考虑周全，可能会使开发商陷入更大的风险。

在村民的安置问题上，政府在安置工作上缺失。如家住西安北郊十里铺村村民所说，2010年拆迁前很一般的人家每月房租也能收8000元左右，拆迁后他们每人每月过渡费为420元。到今年7月1日满30个月回迁楼未盖好，按政策过渡费应该要翻倍，但由于开发商资金问题到现在仍未领到过渡费。大量被拆迁的失地村民因得不到妥善安置生活水平急剧降低，甚至没有保障，这充分说明政府未能有效落实拆迁安置工作，使被拆迁者陷入困境，属于政府失职。

在利益诉求表达机制上，政府并没有给民众提供一个完善的表达自己利益诉求的平台。笔者登录了“西安市城中村（棚户区）改造办公室”网站，发现该网站的优点在于有在线投诉、在线咨询及网上建议，经观察，回复速度较快，民政互动版下的领导信箱、纪检信箱、征集调查这些更能直接解决矛盾冲突的版块俨然成为摆设。且市城改办与民众的互动过于简单，且缺乏一个追踪反馈的机制，到底问题有没有解决，不得而知。

（二）地方政府在城改中的角色分析

1、城市改造的规划者。如何改造？怎样改造？这需要政府作为一个规划者深入思考，作为规划者应从优化资源配置角度来考虑，政府必须着眼长远利益和公共利益，权衡经济利益和社会利益，使城市改造的良性运行，有利于城市改造兼顾公私利益、同时避免只强调公共利益而抹杀利益的多元性。

2、公私利益的协调者。政府应着力搭建一个良好的对话协商平台即一个表达自身利益诉求的平台，如公众参与的重要手段：听证和公示。使开发商与被拆迁户对等协商，通过契约的方式达成协议，按市场经济的法则去实施拆迁，保障双方的交易在法律规定范围内进行，其他则不宜进行过多干预。

3、改造行为的许可者。这一角色是行使监督管理职权的需要，也是展示政府是作为一个宏观掌控者的把控全局的需要，从宏观上保护被拆迁人和拆迁人双方的合法权益，维护公益、保护私益并保障建设项目顺利进行。

4、改造过程的保障者。政府应在有关法律条例的支撑下，对改造方以及整个过程进行监督，对城市改造各个参与方的行为进行规范，进而保障改造过程的顺利进行，并保障各方的合法权益。

参考文献：

城中村改造市场分析范文篇2

【关键词】城市化；城中村；问题

城市化是指在人类社会分工的发展过程中，伴随工业化进程而出现的非农经济及其人口从农业中分离出来集聚到城市，从而使城市人口数量增长、经济比重增大、城市数目增加和城市规模扩大的现象。城中村是我国城市化进程中的特有产物，是在城乡二元土地管理制度下，在政府某些公共物品供给缺位或不足的条件下，城市化的农民及集体经济组织利用自身参与市场化的各种有利条件发展形成的一种特殊社区类型[1]。“城中村”最早出现于深圳、珠海等新兴城市，而后在北京、广州等历史悠久的城市随着城市的快速发展也出现了不少的“城中村”。城中村的产生既有利益博弈、制度供给和文化习俗等方面的直接原因，也有城市发展突变性和非理性等间接原因[2]。

城中村通常位于城市边缘地带或城市建成区内，集体土地大部分被转化为国有土地，但仍持有部分非农建设用地；在空间形态、土地权属、户籍管理、经济体制等方面，仍然保留着农村模式[3]。在东部沿海地带经济发达地区的城中村，存在的主要问题有以下几点：

一、规划设计不合理，违法建筑泛滥。二、人口构成复杂，社会治安问题严重。三、村民难以融入现代城市。四、出租屋市场需求推动城中村的扩展蔓延。五、村民的经济出路难以解决。随着城镇化进程的加快，城中村暴露出的问题也越来越多。对于全国各地尤其是发展较快的城市来说，城中村改造是一个普遍面临的难题。城中村改造不仅仅是搬迁和房屋翻建，更意味着产权的重新界定和村落社会关系网络的重组，面临许多障碍和难题。推进城中村改革应该在以防止新的违法建筑和控制城中村蔓延为前提下，循序稳步地推进城中村的改造工作。应当充分调动各界的力量，最终实现“多赢”。笔者认为可以应从以下几个方面进行城中村的改造：

一、规划先行，充分挖潜，完善配套。城中村改造过程中，一个科学，权威的、可操作性强的城市规划尤为重要，它是政府实施宏观调控的重要工具和手段。没有规划做指导，城中村的改造就无法形成积极的整体效益。同时要充分对城中村用地进行挖潜，应严格土地收益管理，调整土地收益分配关系，积极探索节约、集约用地激励机制，以充分调动城中村集约用地的积极性。另外要加大对城中村配套设施的投入，通过完善基础设施，疏通道路交通，进行有效合理的治理，来改善城中村村民的整体居住环境。另一方面还要依法加强对城中村改造项目的监督管理，依法保证建设单位、业主、居民及其他厉害关系人的合法权益。

二、选择合适的城中村改造模式。在城中村改造当中，各级政府、农村集体经济组织和开发商应当担当什么角色，谁是主要的开发建设主体，这是个值得研究的问题。

城中村改造的模式主要是3种，一是农村集体经济组织或集体企业自行改造，二在是在农村集体经济组织或集体企业同意的前提下，由其他开发单位改造；三是市、区人民政府。第一种模式，由于农村集体经济企业作为拆迁主体，拆迁补偿问题基本可以解决，而且省去了开发商的利润部分，总体上降低了改造成本。但毕竟旧村改造所需的资金比较庞大，完全靠村集体经济组织或集体企业自己解决，资金不易得到充分保证。而第二种模式，虽然引入了开发单位，可以解决资金不足的问题，而且有了农村集体经济组织或集体企业的参与，拆迁补偿问题也比较容易解决，但考虑到开发单位合理利润的需要，政府在某些方面要做出一定的让步。第三种模式，如果由政府作为拆迁主体，需要进行大量的复杂的补偿协商和谈判工作，会影响到改造的进程。同时，有可能引起业主的抵触，造成社会的不安定，还很可能引发大量新的违法抢建行为。所以，从实际情况来看，第一和第二种模式比较符合现实。政府不直接介入改造，充当规则的制定和市场秩序的维护角色，坚持市场运作，通过同意规划引导，制定优惠政策，鼓励、吸引社会力量参与。

结合一些城市的经验，深圳市就提出了“政府引导、市场主导”的基本模式。即主要由政府通过政策优惠引导国内外真正有实力的投资者，利用城中村改造的契机，建设一批能够满足当地经济和社会可持续发展的项目。

三、帮助城中村居民转变观念，尽快融入现代社会。中央政府在新农村建设的意见中提出，要加快建立以工促农、以城带乡的长效机制。作为城市化的孤岛，城中村的村民失去了土地，但是他们的居住方式、思想价值观念以及教育理念依然停留在原来的阶段[5]。在城中村的改造过程中要注重村民思想观念的更新，促进他们生产、生活方式及思想观念的转变。从社会学的视角看，从农民到市民的社会角色的转变，这对于已经习惯于农村生活、习惯于农业生产的农民来说，是艰难、漫长的转变。政府应通过教育、培训等方式用先进的城市文化塑造村民的思想观念，使他们的生活方式、价值取向和行为方式与城市文明尽快融合。对于文化程度不高的村民，可以通过文化教育提高他们的文化水平，为他们寻找生活的另一条道路打好基础。此外，政府应重视村民技能的培训和素质的提高，进行现代市场经济知识和转岗再就业技能培训，提供适当的工作岗位，使他们彻底摆脱对土地和出租屋的依赖，融入到城市中，成为真正的“市民”[6]。

四、引导和规范城中村建设，防止新的城中村出现。出租屋市场需求推动了城中村的扩展蔓延，导致更多的违法建筑的形成。城中村改造能否顺利进行，控制违法建筑是前提和基础。城中村之所以形成目前状况急改造的各种困难，违法建设失控是主要原因。要严格控制违法建设，防止新的城中村不断出现。同时，城中村的土地应该向完全的国有化迈进，理顺政府和农村集体经济组之间的土地权属关系，有利于城中村的统一规划和改造。

五、正确引导和规范城中村廉租房市场的发展。随着城市化进程的推进，农村迁移劳动力对低成本住房有着不可遏制的需求，在政府没有相应提供廉租住房的情况下，城中村则由于特殊的区位优势、特殊的土地使用制度及特殊行政管理体制形成了廉租屋市场，从而在一定程度上弥补了政府廉租住房制度的缺陷。城市政府要不断创新对城中村经济社会的管理体制，逐步将业已存在且目前尚无法或不能全面改造的城中村的廉租屋市场纳入政府统一管理的范围，推动城中村市场化的廉租屋保障机制与政府廉租住房保障制度的融合与衔接，引导和规范廉租屋市场健康发展，切实发挥它们在解决低收入群体尤其是迁入城市的农村剩余劳动力居住问题方面的积极作用。

参考文献

[1]住房和城乡建设部政策研究中心课题组住房保障.城中村改造不能忽视廉租屋市场的存续和发展[J].住房保障2008（5期）

[2]高迎春.佟连军.黄健华.城中村再城市化的土地利用分析[J].华中师范大学学报（自然科学版）2008（12）

[3]朱正举.于文学.城中村改造面临的重要问题和基本对策――河北省城中村改造的调查与思考[J].城乡建设.2008（12）

[4]朱冬亮.教育城市化中的城中村家庭教育行为分析[J].厦门大学学报（哲学社会科学版）2008（5）

[5]潘向泷.莫德升.广东城中村问题及其成因探析[J].政法学刊.2008（10）

[6]罗清和.蔡腾飞.深圳城中村问题的思考[J].深圳大学学报（人文社会科学版）2007（6）

城中村改造市场分析范文篇3

关键词：城中村改造；改造现状；天津市

"城中村"是各地区城市化发展中出现的普遍问题。按建设用地占总用地比例可把城中村发展的具体形态分为三类，即"典型城中村、转型城中村、边远城中村"。因此，城中村大多分布在城市边缘、城乡结合部，被城市完全包围或半包围形态。这种形态直接形成"边外城市化，边内脏乱差"的鲜明对比，这也发映出城中村急需治理的现实。

一、天津市城中村改造现状分析

天津市城中村改造从2004年开始，到2010年6月底，天津市中心城区涉及的66个城中村已经陆续改造完成20个，还有46个村中城有待改造。这46个村全部坐落在环城四区，涉及21万人口，6.5万户。城中村改造的主要内容就是将城中村危陋、平旧的房屋拆除，集中建设现代化小区，节约出来的土地征为国家所有，用于城市建设的再发展。故这46个村需拆迁房屋达800万平方米以上。其中有的村落确定了投资单位，有的因缺乏资金支持无法启动改造，再加上在拆迁问题上的重重困难，因此，天津市城中村改造任重道远。

二、天津市城中村改造问题分析

天津市城中村改造问题与我国其他地区有很多共性，但以下三点在天津市城中村改造中都比较突出。

1、公共服务设施欠缺，环境质量差与现代城市发展不同步

大部分城中村的道路曲折不通，不能满足消防、急救、环卫等车辆通行。房屋高度无序，水、电管线混乱，煤气管道不通，在消防、抗震等方面存在隐患。此外城中村建筑间距过小，采光、通风不足.建筑质量不高。由于缺乏统一的规划和管理，城中村排水排污、垃圾处理等市政设施不足，加之村民的生活方式并未根本改变，使得生活性和生产性污水就近排入河道或农田，固体废弃物无序堆放，环境质量差。这些都严重制约了城市整体服务功能的提高和生活质量的改善，社会治安混乱，管理难度高，严重影响了城市的现代化形象。

2、城中村占用大量土地资源，管理混乱，权属界定不清

城中村大多位于城市中心地带或次中心地带，占用了大量城市建设用地，是丰富的土地储备资源，但是这部分土地一般涉及若干集体土地所有权单位，而由于现行法律对农村集体土地所有权主体的概念设定模糊，在行使具体权利时，作为所有权人的农民集体的真实意愿难以得到真正体现，造成了农民集体在收益分配上的不均。这些权属不清的土地使得土地在流转的时候更加混乱。

3、土地利用效益低，违法违章建筑严重

城中村大多以独门独户的传统家庭模式建筑为主，房屋建筑占地面积大，建筑密度高，容易率低，造成土地利用率和产出率低下。由于管理制度和监督制度不完善，导致村民因利益驱动住宅往往尽可能占用公共空间，余留的公共空间狭窄，在城中村形成"一线天"等独特"风景"。随着外来务工人员的不断增加，低廉的城中村住房有了巨大的需求市场，所以农民不顾一切的进行违法建设，任意侵占公共空间和道路，市政设施无人顾及，致使潜在的土地资源流失。

三、天津市城中村改造成因分析

城中村形成的客观原因是我国城市进程的快速发展。城市化是城中村形成的主要外动力，然而城中村很多负面现象还是有其潜在的原因。

1、法律法规实施力度和监察措施不强

法律制度的滞后性是现实生活中出现"先发生后管理"问题的根本原因。而相应的监察制度是使法律等规章制度有效实施的保证措施。监察措施不及时，涉及到的相关问题就不能及时得到解决，这也是城中村改造问题难以有效实施的重要原因。

2、农民的文化素质有待提高

在环境保护和土地资源保护中，群众一直是直接的实施者与受益者。良好的环境和充分的土地后备资源是社会安定、人民生活富足的重要基础，但是这样的意识并没有深入到每个人群众的心中。小民经济的自私性与集体利益冲突时，大多数人首要考虑的还是自身的利益，公益性参与只存在于少数具有高文化层次的人群中，但是在具体做的时候还是要再打折扣。城中村改造是利国利民的一项长远事业，以利导之、以利趋之除了提高群众自身文化素养外，政府的奖励机制也应大力实施。

四、天津市城中村改造对策分析

1、明晰土地产权关系，制定有针对性的土地管理制度

土地产权关系是城中村改造问题顺利解决的基础因素，明晰的产权归属可以化解很多现实问题，所以制度一部专门专门关于城中村改造问题的土地制度迫在眉睫，只要有法可依，一切关于权属的纷争才可迎刃而解。

2、处理好"城中村"三方关系是治理"城中村"问题的保障

城中村改造问题涉及到的主要利益主体有：政府、城市开发商、城中村居民，而城中村改造的实质是通过解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题来平衡政府、业主与改造单位三者之间的利益关系。因此抓住利益三方的主要矛盾，分析各利益主体最关注的问题才能妥善处理好城中村改造问题。

3、因地制宜，挖掘不同城中村的特色，勇于创新

"城中村"改造应深入了解本地区的现状特征和改造的市场条件，综合协调各方利益，根据各地区、各类型"城中村"的不同特点，多方论证改造方案的经济可行性与空间可行性，提出操作性强、科学合理、特色鲜明的改造方案。

个性化是城市发展重要的内在动力，是城市发展永恒的话题。因此，应首先继承传统建筑，体现地方特色，深入研究，综合考虑城市的自然、地理、社会、人文等各方面因素，挖掘城市特色，利用先进的规划设计手法，编制富有地方特色、个性鲜明的改造规划。做到"一村一策、一区一策"，把天津市打造具有活力的现代大都市。

参考文献：

[1]郭振维.城市化进程中"城中村"问题改造研究--以天津市为例[D].天津师范大学，2006.

[2]胡明杰.城市化进程中城中村改造问题研究--以天津市西青区为例[D].天津师范大学，2012.

[3]陈柳钦.关于天津市"城中村"改造问题的几点建议[EB/OL].http：///newsdisplay.php？id=1417129&sib=1.